É a pergunta que decide se um bom negócio é mesmo um bom negócio. Uma dívida de condomínio de R$ 40 mil escondida atrás de um imóvel barato apaga o desconto inteiro — e ela não aparece no anúncio.
A distinção que importa: dívida do imóvel × dívida da pessoa
O direito brasileiro separa dois tipos de dívida. Algumas são propter rem — expressão latina para obrigações que grudam na coisa. Elas seguem o imóvel, não importa quem seja o dono. Outras são pessoais: pertencem a quem contratou o serviço e continuam com essa pessoa mesmo depois de o imóvel mudar de mãos.
| Dívida | Segue o imóvel? | Base |
|---|---|---|
| IPTU e taxas municipais | Em regra, sim | CTN, art. 130 — o crédito tributário sub-roga-se na pessoa do adquirente |
| Condomínio em atraso | Sim | Código Civil, art. 1.345 — o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros |
| Água (Sabesp, BRK, Caesb…) | Não | Dívida pessoal de quem contratou o serviço — entendimento consolidado do STJ |
| Luz (Enel, CPFL, Light…) | Não | Mesma lógica: obrigação pessoal do consumidor, não do imóvel |
Muita gente presume o contrário — que a conta de luz “é do imóvel”. Não é. O contrato de fornecimento é firmado com uma pessoa. Já o IPTU incide sobre a propriedade, e o condomínio é uma obrigação da unidade. Daí a diferença.
O que pedir antes de assinar
Praticamente todo prejuízo desse tipo é evitável com quatro documentos:
- Matrícula atualizada do imóvel — revela penhoras, hipotecas, usufruto e outros ônus.
- Certidão negativa de IPTU — na prefeitura.
- Certidão negativa de débitos do condomínio — com o síndico ou a administradora.
- Certidões em nome do vendedor — ações contra ele podem atingir o negócio (fraude à execução).
Havendo débito, o caminho normal é abater do preço ou reter parte do pagamento até a quitação, com isso escrito no contrato. O que não se deve fazer é assinar confiando na promessa verbal de que “o vendedor vai pagar depois”.
O caso especial: imóvel comprado em leilão
Em arrematação em hasta pública, o parágrafo único do art. 130 do CTN traz uma proteção relevante: o crédito tributário sub-roga-se no preço. Em bom português, o dinheiro do lance é que responde pela dívida tributária, e o arrematante tende a receber o imóvel livre daquele IPTU antigo.
Boa parte dos imóveis retomados por bancos é vendida por via extrajudicial ou por venda direta. Nesses casos a proteção do art. 130 não se aplica da mesma forma. E acima de qualquer regra geral está o edital: ele diz, com todas as letras, quais débitos ficam por conta do arrematante. Leia o edital e a matrícula antes do lance — sempre.
E a conta de luz que continua no nome do antigo dono?
Esse é o problema seguinte, e o mais irritante: a dívida não é sua, mas a concessionária às vezes se recusa a transferir a titularidade enquanto ela existir. Ou o contrário — você vendeu e continua recebendo a fatura. Há caminho para os dois casos.
Conta de água ou luz no nome do antigo dono → O que fazer quando recusam a transferência, com modelos de carta prontos. Simulador de financiamento imobiliário → Quanto o imóvel custa de verdade depois dos juros — SAC e Price lado a lado.CONTEÚDO INFORMATIVO — NÃO É CONSULTORIA JURÍDICA. As informações têm caráter exclusivamente educativo e não constituem recomendação, consultoria jurídica ou tributária; nenhuma decisão de compra deve ser tomada com base apenas nelas. As regras citadas são gerais e comportam exceções: o resultado concreto depende do tipo de negócio, do contrato ou edital, da matrícula e de decisões judiciais aplicáveis ao caso. Confira sempre os documentos oficiais e consulte um advogado antes de assinar ou dar um lance. Não temos vínculo com as concessionárias, bancos ou instituições citados.